成功する賃貸住宅経営建て替え講座

入居者との交渉をともなう建て替えは、
早めの計画スタートがポイントです。

「建物が老朽化して大地震に耐えられるか不安」「空室や家賃の滞納者が増え、将来の展望が見えない」という賃貸住宅・アパートの経営者が少なくありません。負担が重いばかりの資産を、優良な資産に生まれ変わらせるのが、建て替えです。
しかし、建て替えにともなう立ち退きは、入居者にとって大きな問題。円満な建て替えを実現するには、早めに計画をスタートし、ゆとりを持って交渉することが重要です。

チェックポイントあなたの賃貸住宅・アパートの建て替え必要度をチェックしてみましょう

1981年(昭和56年)以前の建築で、耐震補強はしていない

大きな地震があるたびに建築基準法が強化されてきました。阪神・淡路大震災を受けた2000年(平成12年)の改正では、耐震性能が大幅に引き上げられています。1981年(昭和56年)以前に建てられた建物は、旧耐震基準のもとで設計されており、現在の耐震基準には適合していない建物もあります。

建物や設備の減価償却が済んでいる / ローンの返済が済んでいる

建物や設備の償却期間が過ぎると、必要経費として計上できる支出が減ります。また、ローン返済に伴う利息は必要経費として計上できますが、返済が終わればそれもなくなります。その結果、名目上の収入が増え、所得税のアップにつながり、収支を悪化させる要因になります。所得税の節税対策上は、一定の必要経費を常に計上していくことがポイントです。

法律で定める償却期間

  • 木造アパート 22年
  • 軽量鉄骨造 27年(19年)
  • 重量鉄骨造 34年
  • 主な設備 15年

建物の傷みや不具合で入居者から苦情が来る / 空室率が高い

外観や設備が古いままだと空室が増え、空室が増えれば収支が悪化します。すると、リフォームやメンテナンスの費用が不足……と、マイナスの循環に陥ってしまいます。優良な入居者が退去し、家賃の滞納者が増えるケースも見られます。
また、賃貸住宅・アパートの敷地や建物は相続税評価額が下がりますが、長期にわたり空室が続くとこの評価減の対象とならない可能性があり、相続税の節税効果が低下します。

これらの項目に該当するようなら建て替えの検討をおすすめします

立ち退き基礎知識しっかりした計画と、柔軟な交渉がポイントです

立ち退きを求めるのは、簡単ではありません

「建物の賃貸借契約」の更新の拒絶や解約の申し入れは、6カ月以上前に意思表示をすることで可能になりますが、必ず「正当な事由」が必要です。しかし、「正当な事由」として認められる範囲は広くありません。「収益性が悪いから」といっても認められませんし、「老朽化による建て替え」も、倒壊の危険が迫っているといった緊急性がなければ認められにくいのが現状です。

解決策としては、次の方法が考えられます。

  • 時間をかけて交渉し、入居者に納得してもらう
  • 相応の立ち退き料を支払う
  • 代替えとなる賃貸住宅・アパートを探して紹介する
  • 建て替え期間中の代替え住宅を用意し、完成後にまた入居してもらう

立ち退き料に法律上の決まりはありません

立ち退き料の算出は、明確な基準がないだけに難しいと言えます。入居者それぞれによって事情が異なります。立ち退きの条件については、全員一致でなくてもよいので、相手の立場に応じた対応を柔軟に考えることが必要です。

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