長期にわたる家賃収入や節税効果のメリットはわかるけれど、リスクが不安でなかなか踏み切れない。
はじめて賃貸住宅経営に取り組む方が、そう思うのは当然のことです。
どんな事業もそうであるように、賃貸住宅経営にも当然リスクはあります。
それを避けるのではなく、あらかじめリスクを想定した事業計画を立てることが、経営を成功へと導く重要なポイントになります。
賃貸住宅の事業計画にも、マーケティングの発想が必要になっています。
たとえば、あなたが土地を所有する街には、どんな年齢層や家族構成、所得層の人が多く住んでいますか？
また、入居者が仕事や学校に通い、日常生活を送るために、どの程度の条件が整っていますか？
将来にわたり安定して入居者を獲得できる事業計画を立てるために、パナホームは立地の条件や環境、周辺の賃貸市場をしっかり調査・分析することからはじめます。
立地が、「駅から遠いから」「スーパーが近くにないから」といった理由だけで、賃貸住宅経営をあきらめるのは早計です。
たとえば、ペットを子供同然にかわいがる入居者を対象に、ペットとの快適なくらしを実現するペット共生型の賃貸住宅を計画する。シングルの女性や新婚カップルを対象に、セキュリティに特化したプランを採用するなど。他の賃貸物件にない新たな価値を提供することにより、競争力の高い賃貸住宅経営が可能になります。
新築した賃貸住宅の全室を、パナホームグループがまとめて借り上げる「一括借上げシステム」をご用意しています。この方法なら、わずらわしい管理業務の必要もなく、たとえ空室が発生しても、毎月一定の賃料が保証されるので安心です。
賃貸住宅経営を成功させるセオリーは、安定した家賃収入を継続しながら経費をセーブすること。賃貸住宅の経費のなかでも、一度に多額の出費を要するのが、外壁・屋根の塗り替え費用です。
パナホームは、光触媒の働きでセルフクリーニング効果を発揮するキラテックタイル外壁をはじめ、高い耐久性を持つ建築部材で、建ててからのメンテナンス費用を抑えます。
賃貸物件から入居者が退去する際には、入居期間中の損耗のカ所や程度を確認し、退去者に負担分を請求します。賃貸住宅経営でトラブルが起きやすいのが、この原状回復の費用負担です。
そこで、2004年（平成16年）には国土交通省や東京都が、次のような原状回復のガイドラインを示しました。
賃貸住宅を計画する時には、このような動向を正しく理解した上で、原状回復のコストを低減できる内装材や設備を選択することです。
賃貸住宅経営にかかる初期費用は、金融機関から借り入れるのが一般的です。全額を借り入れることも可能ですが、一部に自己資金を充てれば、利息の負担が減り、経営にゆとりが生まれます。余裕資金がある方は、低金利が続くなか預金金利を上回る収益が期待でき、ペイオフ対策にもなるというメリットがあります。
しかし、自己資金の割合が高すぎるのも考えものです。ローンの利息は経費になりますから、支払利息が多いほうが所得税は減ります。他にも収入がある方は、総合的に判断する必要があります。
また、ローンの返済方法についても、事業の目的や返済の余力を考えて慎重に選ぶことです。
一般的にローンと言えば「元利均等返済」を指します。返済能力に余力がある場合は「元金均等返済」を検討するのもいいでしょう。ただし、取り扱っていない金融機関もあります。
景気と金利が密接な関係にあることは、皆さんよくご存知でしょう。一般に、景気が良くなると金利は上がり、景気が悪い時期は金利が下がります。オーナーさまとしては、「賃貸住宅という大型投資をするなら景気がいい時に」と考えるのが人情というもの。しかし、ローンの返済を考えると話は別です。
たとえば、5,000万円の資金を固定金利3％の20年返済で借り入れた場合、返済総額を試算すると約6,655万円。ところが、金利4％の時に借りると、返済総額は約7,272万円となり、同じ賃貸住宅を建てるのに620万円近く多く返済しなければなりません。ローン返済は、賃貸住宅経営における支出の大部分を占めますから、金利の差は収益に大きく影響します。
●パナホームでは、金利優遇等のメリットがある有利な提携ローンもご用意しています。
お気軽にご相談ください。
大切な土地資産の活用について、オーナーさまのご要望をふまえ、資金計画・収支計画・税務プランなどを含んだ最適な事業計画を企画しご提案します。お気軽にご相談ください。