成功する賃貸住宅経営経営スタート講座

どんな事業にもリスクはあります。
リスクを低減するノウハウが、成功への第一歩です。

長期にわたる家賃収入や節税効果のメリットはわかるけれど、リスクが不安でなかなか踏み切れない。
はじめて賃貸住宅経営(アパート経営) に取り組む方が、そう思うのは当然のことです。
どんな事業もそうであるように、賃貸住宅経営にも当然リスクはあります。
それを避けるのではなく、あらかじめリスクを想定した事業計画を立てることが、経営を成功へと導く重要なポイントになります。

オーナーさまの不安新築の時はいいけれど、何年かして空室問題が起きたら…

空室リスク対策を立てましょう

土地の適性と可能性をしっかり把握する

賃貸住宅・アパートの事業計画にも、マーケティングの発想が必要になっています。
たとえば、あなたが土地を所有する街には、どんな年齢層や家族構成、所得層の人が多く住んでいますか?
また、入居者が仕事や学校に通い、日常生活を送るために、どの程度の条件が整っていますか?
将来にわたり安定して入居者を獲得できる事業計画を立てるために、パナホームは立地の条件や環境、周辺の賃貸市場をしっかり調査・分析することからはじめます。

土地の適正を診断するポイント

  • 敷地の条件

    法規制をチェック建築基準法・都市計画法など、その土地にかかる法的規制を調査し。賃貸住宅建築のための条件をチェックします。

    敷地調査道路との関係・給排水・地耐力といった敷地の特性を調査。境界画定の必要性も確認します。

  • 立地・環境

    土地の利便性をチェック最寄駅からのアクセスや周辺の主な施設を調査します。入居募集でも必須となるデータです。

    環境調査街並みの雰囲気や日照条件、隣接する土地や住宅との関係も確認します。

  • 周辺の賃貸市場

    既存の賃貸住宅を調査競合する賃貸住宅の間取りや設備、入居動向を把握します。入居者のターゲットを定めるなど、事業性を判断する上で重要です。

    家賃相場の分析既存の賃貸住宅のデータや最近の入居動向に基づき、家賃相場を算出。経営の安定性、収益性を検討します。

ターゲットを絞り込み、付加価値の高い賃貸住宅・アパートを提供する

立地が、「駅から遠いから」「スーパーが近くにないから」といった理由だけで、賃貸住宅経営(アパート経営)をあきらめるのは早計です。
たとえば、ペットを子供同然にかわいがる入居者を対象に、ペットとの快適なくらしを実現するペット共生型の賃貸住宅・アパートを計画する。シングルの女性や新婚カップルを対象に、セキュリティに特化したプランを採用するなど。他の賃貸物件にない新たな価値を提供することにより、競争力の高い賃貸住宅経営が可能になります。

「一括借上げ」で空室不安を解消する

新築した賃貸住宅の全室を、パナホームグループがまとめて借り上げる「一括借上げシステム」をご用意しています。この方法なら、わずらわしい管理業務の必要もなく、たとえ空室が発生しても、毎月一定の賃料が保証されるので安心です。

オーナーさまの不安賃貸住宅経営(アパート経営)は、先々に修繕費がかかって大変では?

メンテナンス対策のポイントをチェック

大規模修繕が発生しにくい賃貸住宅を建てる

賃貸住宅経営(アパート経営)を成功させるセオリーは、安定した家賃収入を継続しながら経費をセーブすること。賃貸住宅の経費のなかでも、一度に多額の出費を要するのが、外壁・屋根の塗り替え費用です。
パナホームは、光触媒の働きでセルフクリーニング効果を発揮するキラテックタイル外壁をはじめ、高い耐久性を持つ建築部材で、建ててからのメンテナンス費用を抑えます。

原状回復費用を低減する工夫をする

賃貸物件から入居者が退去する際には、入居期間中の損耗の箇所や程度を確認し、退去者に負担分を請求します。賃貸住宅経営(アパート経営)でトラブルが起きやすいのが、この原状回復の費用負担です。
そこで、2004年(平成16年)には国土交通省や東京都が、次のような「原状回復のガイドラインを示しました。

  • 入居者の故意や過失、通常の使用方法に反する使用などによって生じた損耗やキズ等の復旧については入居者負担
  • 経年変化や通常の使用による損耗・キズ等の復旧についてはオーナー負担

さらに、2011年再改定版「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、契約段階における原状回復条件の合意の強化と、退去者に費用請求する際の透明化が図られました。

賃貸住宅を計画する時には、このような動向を正しく理解した上で、原状回復のコストを低減できる内装材や設備を選択することです。

オーナーさまの不安建築費のローンは、順調に返せるだろうか?

資金計画を立てましょう!

資産運用をトータルに考えて資金計画を立てる

賃貸住宅経営(アパート経営)にかかる初期費用は、金融機関から借り入れるのが一般的です。全額を借り入れることも可能ですが、一部に自己資金を充てれば、利息の負担が減り、経営にゆとりが生まれます。余裕資金がある方は、低金利が続くなか預金金利を上回る収益が期待でき、ペイオフ対策にもなるというメリットがあります。

しかし、自己資金の割合が高すぎるのも考えものです。ローンの利息は経費になりますから、支払利息が多いほうが所得税は減ります。他にも収入がある方は、総合的に判断する必要があります。
また、ローンの返済方法についても、事業の目的や返済の余力を考えて慎重に選ぶことです。

ローンのおもな返済方法

一般的にローンと言えば「元利均等返済」を指します。返済能力に余力がある場合は「元金均等返済」を検討するのもいいでしょう。ただし、取り扱っていない金融機関もあります。

元利均等返済

・元金とその利息を足した総返済額を、返済期間の月数で割って、毎月均等に返済する方法です。
・借入期間を通して返済額が一定なので、収支計画が立てやすくなります。

元金均等返済

・元金の返済を毎月一定にしその利息分を加えた合計額を返済していきます。総返済額は、元利均等返済より少なくなります。
・年を追うごとに返済額が減るので、当初の負担は大きくなりますが、将来の経営が安定しやすくなります。

ローンの返済を重視するなら低金利の時期に

景気と金利が密接な関係にあることは、皆さんよくご存知でしょう。一般に、景気が良くなると金利は上がり、景気が悪い時期は金利が下がります。オーナーさまとしては、「賃貸住宅・アパートという大型投資をするなら景気がいい時に」と考えるのが人情というもの。しかし、ローンの返済を考えると話は別です。

たとえば、5,000万円の資金を固定金利3%の20年返済で借り入れた場合、返済総額を試算すると約6,655万円。ところが、金利4%の時に借りると、返済総額は約7,272万円となり、同じ賃貸住宅を建てるのに620万円近く多く返済しなければなりません。ローン返済は、賃貸住宅経営(アパート経営)における支出の大部分を占めますから、金利の差は収益に大きく影響します。

●パナホームでは、金利優遇等のメリットがある有利な提携ローンもご用意しています。
お気軽にご相談ください。

賃貸住宅経営のご相談は、パナホームへ

大切な土地資産の活用について、オーナーさまのご要望をふまえ、資金計画・収支計画・税務プランなどを含んだ最適な事業計画を企画しご提案します。お気軽にご相談ください。