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相続税の改正と賃貸住宅経営を考える

税金

税理士・コンサルタント / 奥村眞吾

このコラムの内容は、2014年(平成26年)10月現在のものです。

報道等でも盛んに取り上げられていますが、税制改正により、2015年(平成27年)1月1日から相続時の税負担が重くなります。基礎控除額が大きく引き下げられることから課税対象者が増加し、これまで富裕層の問題と思われていた相続対策が、一般家庭でも必要なケースが増えるでしょう。
加えて、税率構造が変わり、最高税率が引き上げられます。
現行の税制下で相続税の負担が重い方は、新税制を踏まえて対策を見直す必要があるでしょう。
今回は、相続対策として注目を集める賃貸住宅経営の効果について、事例をもとに解説します。

相続税改正の2大ポイントとその影響

相続税は、正味遺産の額が基礎控除額以下であれば課税されません。現行の基礎控除額は[5,000万円+1,000万円×法定相続人の数]で計算しますが、来年からは[3,000万円+600万円×法定相続人の数]に改正されます。その結果、下表1の通り、基礎控除額は現行の60%まで引き下げられます。

 

例えば、法定相続人が3人の場合、現行は8,000万円まで相続税はかかりませんが、来年からは4,800万円を超えると相続税がかかります。一般の家庭でも都市部に持ち家があり、生命保険や預金などがあれば、4,800万円はおろか財産が1億円を超える人が数多くいます。そういう方は真剣に二次相続まで含めた相続対策について考えるべきでしょう。一次相続では配偶者控除が使えますが、安易に使うと二次相続で子が苦労する場合もあるので要注意です。

さらに下表2の通り、相続税の税率構造も改正されます。最も影響が大きいのは、法定相続分の取得金額が「2億円超〜3億円以下」「6億円超」の場合で、それぞれ税率が5%アップします。基礎控除の引き下げで取得金額が増える上に、税率が上がるわけですから、かなりの負担増となります。過去に対策を講じている方も改めて見直されることをおすすめします。

1 相続税の基礎控除額の引き下げ

法定相続人の数 基礎控除額
現行 2015年1月1日〜
1人 6,000万円 3,600万円
2人 7,000万円 4,200万円
3人 8,000万円 4,800万円
4人 9,000万円 5,400万円

2 相続税の税率構造の改正

法定相続分に応ずる取得金額  現行 2015年1月1日〜
1,000万円以下 10% 同左
3,000万円以下 15%
5,000万円以下 20%
1億円以下 30%
3億円以下 40% 2億円以下 40%
3億円以下 45%
3億円超 50% 6億円以下 50%
6億円超 55%

なぜ賃貸住宅経営は相続税対策に有効なのか

現在、相続税の対象となる財産を残して亡くなる方は年間4万数千人ですが、2015年(平成27年)からの相続税改正により、課税対象者が7万人から8万人に増えると予想されています。国税庁の統計(2012年(平成24年)分の相続税の申告の状況について)によると、課税対象となった相続財産の50%が不動産で、預貯金等は25%となっています。この結果を見ても、相続税対策の最大のポイントは不動産をどうするか・・・要は土地対策なのです。相続税の軽減には、土地の相続税評価額を下げる方法を考えなければなりません。その最善の方法が賃貸住宅経営というわけです。

土地の評価額は路線価等をもとに算出しますが、賃貸住宅を建てて利用すると評価額を減額できます。なぜなら、更地としての評価額から「借地権割合×借家権割合×賃貸割合」が差し引かれるからです。また建物の評価は、建築価格ではなく、市役所などが発行する「固定資産税評価額」によって評価します。この「固定資産税評価額」は実際にかかった建築費用の60%ぐらいが目安になります。加えて、賃貸住宅は「借家権割合×賃貸割合」を差し引くことができます。実はここが、最大の相続税対策になるのです。

下の事例では、8,000万円で建てた建物の評価額が、3,360万円に大きく減額されています。その結果、何もしないでいると土地の評価額1億円に対して相続税が課税されるところ、土地・建物トータルで3,560万円まで課税価額を下げることに成功しています。

このように、土地オーナーが土地を売却することなく相続税対策を実現できるのが、賃貸住宅経営の大きな特徴なのです。

相続税対策ケース・スタディ

事例
相続税評価額1億円・借地権割合60%の土地に、建築費用8,000万円の賃貸住宅を全額ローンで建て、賃貸経営をスタート。
(対策前)
相続税の課税価額・・・1億円
(対策後)
1 土地の相続税評価額
更地評価額1億円×(1−借地権割合60%×借地権割合30%×賃貸割合100%)=8,200万円
2 建物(賃貸住宅)の相続税評価額
固定資産税評価額[8,000万円×60%]×(1−借家権割合30%×賃貸割合100%)=3,360万円
3 借入金(債務控除)
△ 8,000万円
4 相続税の課税価額(1+2−3)
8,200万円+3,360万円−8,000万円=3,560万円・・・6,440万円の評価減

プロフィール

奥村 眞吾氏 近影

奥村 眞吾(おくむら しんご)

(株)奥村企画事務所代表取締役、奥村税務会計事務所所長、OKUMURA HOLDING INC(米国)代表。上場会社をはじめ医療法人、公益法人、海外法人など多数の企業の税務や相続税対策に携わり、海外にも拠点を置いて海外税務も手がける。日本経済新聞社や NHK文化センター等の講師もつとめ、国内各地、ハワイ、ロサンゼルスなど海外でも講演活動を行っている。「住宅・土地税制がわかる本」「税金が安くなる法」(PHP研究所)など著書多数。

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