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賃貸住宅リフォームの税務

税金

税理士 / 稲場 広宣

このコラムの内容は、2008年(平成20年)9月現在のものです。

入退去時のクロス張り替え工事から、設備や器具等の交換、大規模な外壁などの塗り替え工事まで。
賃貸住宅のオーナーさんは、長く経営をしていく中でさまざまなリフォーム工事を行います。
それらの工事にかかった費用は税務申告において、どのように処理すればよいのでしょうか。
リフォーム支出についての考え方を解説します。

リフォーム工事の支出と税務処理

工事支出は「修繕費」か「減価償却費」か

賃貸住宅のリフォーム(修繕)の工事支出は、確定申告において、「修繕費」として一度に経費処理できるのか。あるいは「資本的支出」として、数年間にわたって少しずつ「減価償却費」で処理していくべきなのか。オーナーさんは判断に迷うことがあります。その判定を、税法の規定に従ってわかりやすく示したのが、下の『「資本的支出」と「修繕費」の区分判定フローチャート』です。工事支出の金額や周期、目的などに沿って<YES・NO>で「資本的支出=減価償却費」か「修繕費」かの判定ができるようになっています。

「資本的支出」と「修繕費」の区分判定フローチャート

フローチャートのうち、3番目のチェックポイントに「明らかに価値を高めるもの又は耐久性を増すもの」とありますが、通達ではこれに該当するものとして、下記の項目が例示されています。

  1. (1) 建物の避難階段の取り付け等、物理的に付加した部分に係る金額
  2. (2) 用途変更のための模様替え等、改造又は改装に直接要した金額

また、4番目に「通常の維持管理のためのもの」がありますが、これに該当するものとしては、下記の(1)が例示されています。
(2)〜(4)は現在の通達にはのっていませんが、旧通達に例示されており、「修繕費」になります。

  1. (1) 現に使用している土地の水はけを良くする等のために行う砂利、砕石等の敷設に要した金額及び、砂利道や砂利路面に砂利、砕石等を補充するために要した金額
  2. (2) 家屋又は壁の塗り替え
  3. (3) 床や瓦の毀損(きそん)部分の取り替え
  4. (4) 畳の表替え、障子・襖(クロス)の張り替え

リフォーム支出の税務処理Q&A

税法の規定は、必ずしも具体的ではありませんので、現実のリフォーム支出をどちらで処理するのか、不明瞭な点があることは否めません。納税者はできるだけ「修繕費」を選びたいのですが、税務調査で否認されることもあります。金額が大きくなると、悩ましい問題になりかねません。
ここで、いくつか具体例をQ&A形式でご紹介しましょう。

Q1 入居者の退去時に25万円のリフォーム費用が発生し、うち13万円がオーナー負担となった。
A1負担分は「修繕費」になります。
Q2 外壁や階段の手すりの塗装工事を行い、工事費に200万円かかった。
A2通常の維持管理のための支出として、「修繕費」で大丈夫です。
Q3 台風で屋根の一部が壊れたので、その箇所を直してもらい80万円かかった。
A3「修繕費」になります。
Q4 1階の貸店舗を賃貸住宅3戸へ用途変更し、そのためのリフォーム代が300万円かかった。
A4支払いの中身を分析し、建物や建物付属設備、器具備品など各減価償却資産として処理し、減価償却をしていくものと思われます。

設備・器具等の取得と税務処理

減価償却資産の取得と税務の処理

賃貸住宅のリフォーム工事で、エアコン ・TVモニター付きインターホン ・洗浄機能付き便座 ・給湯設備などの減価償却資産を取得した場合は、その「取得価額」に応じて税務の取り扱いが異なります。詳細は下記をご確認ください。なお、基本は消費税込みの金額で判定します。

原則
(1)「取得価額」が10万円未満の場合
取得した年に「全額」必要経費に算入します。
(2)「取得価額」が10万円以上の場合
取得した減価償却資産の耐用年数で減価償却を行ない、必要経費に算入します。
特例
(1)「取得価額」が10万円以上20万円未満
オーナーさんの選択により、「3年間で均等償却」し、必要経費に算入できます。(青色・白色申告どちらも可)
(2)「取得価額」が30万円未満
青色申告者の場合は、オーナーさんの選択により、取得した年に「全額」必要経費に算入できます。(年間300万円が限度)

減価償却資産の取得と修理改良などの支出との違い

では、わかりやすく事例をあげて考えてみましょう。以下のケーススタディをご覧ください。

ケーススタディ

Q 賃貸住宅のリフォーム工事と併せて新たにエアコン8台を取得しました。税務の取り扱いはどうすればよいでしょうか?
エアコン / 単価8万円×8台=64万円の場合
1台あたりの「取得金額」が10万円未満のため、取得の年に「全額」必要経費に算入します。
エアコン / 単価11万円×8台=88万円の場合
1台あたりの「取得金額」が10万以上のため、原則ではエアコンの耐用年数6年で減価償却を行いますが、その年の所得の状況などに応じて、以下の方法から選択することもできます。
● 前述の 特例 (1)を利用して88万円を「3年間で均等償却」し、必要経費に算入する。
● 青色申告者の場合、 特例 (2)を利用して88万円を取得した年に「全額」必要経費に算入する。

この場合、エアコンの取得は修理改良などの支出ではなく、減価償却資産の取得です。そのため、「修繕費」か「資本的支出」かの判断基準の1つである「20万円未満」の金額基準とは関係ありません。
また、修理改良などの支出の場合には、例えば屋根や外壁の塗装工事など支出金額が高額でも、通常の維持管理のためのものは「修繕費」と認められるなど、判断基準が金額だけではありません。一方、減価償却資産を取得した場合の税務上の取り扱いは、上のケーススタディのように「取得価額」によりますから、この点も異なります。


プロフィール

稲場 広宣氏 近影

稲場 広宣(いなば  ひろのぶ)

税理士法人・四谷会計事務所 パートナー税理士。1985年、東洋信託銀行(現 三菱UFJ信託銀行)に入行。多忙な銀行業務の中、6年間で税理士試験に合格。金融資産運用・ローン・遺言信託などのコンサルティング、銀行経理・税務の担当など幅広い業務を経験後退職。現在、四谷会計事務所パートナーとして税務全般の業務を担当。特に不動産税務を中心とした資産税に豊富な経験実績があり、自らもアパートオーナーとして地主・オーナーと同じ視点で考える不動産の有効活用、賃貸経営の法人化、所得税・相続税の節税対策などに定評がある。パナホームの各種セミナー、研修会等の担当講師としても活躍。


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