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賃貸住宅リフォーム&リノベーションの税務知識

市場動向

税理士 / 稲場 広宣

このコラムの内容は、2016年(平成28年)9月現在のものです。

入居者の退居に伴うクロスの張り替えや設備の修繕、屋根や外壁の塗り替えといったリフォーム工事から、間取りや内外装、設備を一新させるような大規模なリノベーション工事まで、賃貸住宅オーナーさまは長い経営期間の中でさまざまな工事を行います。
これらの支出は税務申告上、「修繕費」もしくは「資本的支出」として処理しますが、その都度の工事の支出をどちらに区分すればいいのか、オーナーさまが頭を悩ますところです。
今回はフローチャートを使ったわかりやすい区分判定法をご紹介します。


区分判定フローチャートの使い方とポイント

賃貸住宅のリフォームやリノベーションの支出は、「修繕費」として一時に経費処理するのか、それとも「資本的支出」として、数年間にわたって少しずつ「減価償却費」で経費処理するのか。その判定をわかりやすく示したのが、右図の区分判定フローチャートです。修理改良などの支出を、金額や周期、目的などに沿って<YES・NO>で判定できるようになっています。

フローチャートの3番目のチェック項目に「明らかに価値を高めるものまたは耐久性を増すものか」とありますが、所得税の通達等には該当するものとして、(1)建物の避難階段の取付け等、物理的に付加した部分の金額(2)用途変更のための模様替え等、改造又は改装に直接要した金額 などが例示されています。

また4番目のチェック項目に「通常の維持管理のためのものか」とありますが、現に使用している土地の水はけを良くする等のために行う砂利・砕石等の敷設に要した金額、および砂利道や砂利路面に砂利・砕石等を補充するために要した金額などが例示されています。

通達にはありませんが、(1)屋根や外壁の塗り替え(2)床や瓦の毀損部分の取り換え(3)畳の表替え(4)クロス等の張り替えなどの費用も一般的に「修繕費」に該当するものとして取り扱われています。

「資本的支出」と「修繕費」の区分判定フローチャート

※注1「20万円未満」の判定は、1つの計画に基づき同一の固定資産への支出額の合計で行います。

※注2「前期末取得価額(所得税では前年の12月31日の取得価額)」とは、「原始取得価額+これまでの資本的支出−除去した部分」に対応する取得価額で求めた数値です。


大規模リノベーションの区分判定と経費処理の具体例

例えば、「劣化した屋根を全面張り替え、外壁は全面タイルに変更した」という場合は、明らかに建物の価値を高め、耐久性を増すものに該当しますから「資本的支出」。既存の屋根、外壁の撤去費用については「修繕費」となります。

「既存の設備を撤去し、新たにシステムキッチンやシステムバス等の最新設備を取り付けた」という場合も、設備等の全面的な取り替えは「資本的支出」。既存設備の撤去分は「修繕費」です。なお、「資本的支出」に該当する場合は、原則として新たに減価償却資産を取得したものとして、その資産の種類に応じた耐用年数で減価償却を行います。詳しくは税理士等の専門家にご相談ください。



プロフィール

稲場 広宣氏 近影

稲場 広宣(いなば  ひろのぶ)

税理士法人・四谷会計事務所 パートナー税理士。1985年、東洋信託銀行(現 三菱UFJ信託銀行)に入行。多忙な銀行業務の中、6年間で税理士試験に合格。金融資産運用・ローン・遺言信託などのコンサルティング、銀行経理・税務の担当など幅広い業務を経験後退職。現在、四谷会計事務所パートナーとして税務全般の業務を担当。特に不動産税務を中心とした資産税に豊富な経験実績があり、自らもアパートオーナーとして地主・オーナーと同じ視点で考える不動産の有効活用、賃貸経営の法人化、所得税・相続税の節税対策などに定評がある。パナホームの各種セミナー、研修会等の担当講師としても活躍。


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