このセミナーの内容は、2007年1月25日現在のものです。

借家人が賃貸住宅を退去する場合、一般的な借家契約書では、借家人が原状に復して家主に明け渡さなければならないという規定があります。この借家人の原状回復義務については、現在、一定の基準ができつつあります。

借家人の建物退去に伴う原状回復の紛争が激増したことから、国土交通省より「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が公表されました。 　このガイドラインでは、建物の損耗等を次の３つの場合に分けています。

（1） 建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年劣化） （2） 借家人の通常の使用により生じる損耗等（通常損耗） （3） 借家人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

そして、借家人の負担により行うべき原状回復とは、借家人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、（3）の借家人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧することをいうとされています。したがって、（1）（2）は家主の負担となります。

また、ガイドラインではトラブル未然防止の有効策として、下記を挙げています。 　●建物チェックリストを作成して、入居時の賃貸物件の確認を徹底すること 　●契約時に原状回復の契約条件を明らかにし、借家人の十分な認識を得ること

特に借家人に原状回復についての特別な負担を課す場合は、家主には次のような厳しい条件が課されました。 　●特約の必要性と特約が暴利的でないなどの客観的、合理的理由があること 　●借家人が特約により通常の原状回復を超えた義務を負うことを認識していること 　●借家人が特約による義務負担の意思表示をしていること　など

東京都では、平成16年３月に「賃貸住宅紛争防止条例」を制定しました。この条例は、賃貸住宅の紛争防止のため、原状回復についての原則や考え方を宅建業者が借家人に説明することを義務付けています。宅建業者が借家人に説明する内容は、以下のように国交省のガイドラインの考え方と同様です。

（1） 退去時における住宅の損耗等の復旧は家主が行うことが原則であること （2） 入居期間中に必要な修繕については家主が行うことが原則であること （3） 借家人の故意・過失、通常の使用に反する借家人の責に帰すべき事由による住宅の損耗等の復旧費用は借家人の負担とすること （4） 家主と借家人の合意により（1）（2）と異なる特約を定めることができるが、内容によっては無効になること　など

ただし、ガイドラインはあくまで指針にとどまっているのに対し、都条例は宅建業者に法的義務を課すものであり、この点では法的意味合いはかなり異なります。東京都では、宅建業者がこれらの説明義務を果たしていない時は、都知事が報告や資料提出の指導勧告を行い、それに従わない場合は業者名を公表することができるとされています。借家契約には通常、宅建業者が介入しますから、今後はより緻密な契約が行われていくことになるでしょう。

ガイドラインも都条例もいわゆる通常損耗までは家主の負担、それを超える損耗等は借家人の負担とすることを原則としていることは共通です。また、実際の裁判例も同様の基準により具体的事案に即して判断がされているといえます。これらを踏まえ、家主としても通常の原状回復費用は自ら負担するものであると認識しておくことが必要です。