●所在地／福岡県福岡市東区青葉7丁目 ●交通／JR九州香椎線「土井駅」より徒歩10分 ●用途地域／第一種住居地域 ●敷地面積／2,990m2（904.5坪） ●棟数・戸数／6棟・24戸（3LDK） ●駐車場／33台

山林や田畑など、大きな土地資産を所有している方々にとって最大の関心事は、やはり相続問題ではないでしょうか。例えば農地の場合、次の世代が農業を継続するのであればともかく、そうでない場合は宅地並課税を覚悟しなければなりません。また山林の場合も、相続税評価にあたって不利な条件が課せられるケースがあります。今回ご紹介するIさまもそうした状況のなかで、さまざまな検討を重ねられ、「サンビレッジ青葉」の経営にふみきられました。

九州の中心都市である福岡市。「サンビレッジ青葉」は、その東に伸びるJR香椎線の土井駅から徒歩10分ほどの丘陵地に位置しています。このあたりは、古くから閑静な住宅地として開け、ほとんどが戸建住宅。福岡でも環境の良さで知られた高級住宅地となっています。近年では、福岡中心部への通勤の便が優れていることもあり賃貸需要が増加。土井駅周辺に賃貸マンションやアパートが増えつつあります。オーナーのIさまも平成9年から、土井駅近くに1棟12戸の賃貸住宅を経営なさっています。 　今回経営を始められた「サンビレッジ青葉」は、ご自宅側の山林だった土地を活用。「丘を8ｍほどは削ったのですが、基本的には土地の形状をできるだけ活かしながら造成しました」とIさま。確かに、「サンビレッジ青葉」の大きな特徴は、段差のある土地形状を活かした変化に富んだ街づくりにあります。斜面を造成し、6棟の建物をゆったりと配置。緑地帯や石畳の街路も整備され、まるで公園の一画のような景観を見せています。緑豊かな周辺の住宅地と見事に調和。環境を十分に配慮してつくられていることが、すみずみにうかがわれます。 　街づくりにあたって、Iさまがもっとも重視されたのが、こうした環境との調和。「このあたりは古くから開けた戸建ばかりの住宅地です。周辺には緑も多く、住んでいる人々もこうした環境に誇りをもたれていますし、もちろん私もそうです。この環境はいわば街の共有資産といってもいいでしょう。賃貸住宅をつくるなら、やはりこの環境を大切にしなければ。そうすることで、街の人々にも共感してもらえるはずだと考えたのです」とIさまはおっしゃいます。Iさまの考え方が正しかったことは、近隣から好感の声をもって迎えられている事実が証明しています。 　Iさまにはふたりのお子さまがいらっしゃいます。「将来を考えると、やはり気になるのは相続の問題。選択肢はいろいろありますが、土地を手放すことなく、しかも相続税の負担を軽減したかったのです」とIさま。サンビレッジ青葉の建つ土地はもともとが山林だったもの。といっても住宅地に残された雑木林であり、林業用の生産林でもありません。このままでは宅地並の相続税評価となってしまいます。考えられるのは、3つのやり方。このまま山林として残しておくか、造成して農地とするか、賃貸住宅にするか・・・という3つです。 　Iさまは「山林として残すなら、かなりの相続税負担を覚悟しなければいけない。農地にするなら、息子が農業に携わることが条件になる。賃貸住宅にするなら大きな借入金が必要になる。というわけで、どの方法がいちばん良いかを家族でじっくり相談した」そうです。その結果、「ちょうど金利が史上最低ということもあるのでやはり賃貸経営がいちばん良いのでは」ということになり、本格的に検討を始められたのが、約3年前。「そうはいっても大きな借入をするわけですから、私たち夫婦も息子も不安がいっぱいでした。果たして入居者がいるんだろうかなどと考えて、なかなか寝付けない夜もありました」とIさま。さて、本格的に計画をスタートされたIさまは、とにかくさまざまな住宅メーカーの提案を検討。「専門家の知恵をいろいろ聞かせてもらいながら、じっくり検討した」そうです。その中でパナホームを選ばれた理由は、「サンビレッジの環境づくりという考え方に共感した」こと。 　他の住宅メーカーから提出されたプランは「極端にいえば建物と駐車場があるだけで、確かに合理的かもしれないけれど周辺環境を考えると納得できなかった」とおっしゃいます。中には「部屋数を多くとって収益があがるように、6階建の賃貸マンションを建てませんか・・・」という提案もあったとのこと。「法規上は問題がなくても、この街に中高層マンションは似合いません。相続税対策がいちばんの目的ではあっても、つくるなら入居者にも近隣にも喜ばれるものにしたい」というIさまの願いが、サンビレッジを選ばれた理由です。 　さて、周辺環境に配慮しながら魅力的な街づくりを進められ、先々の相続税への備えもされたIさま。経営の成功には充分の自信を感じていらっしゃるようです。賃貸経営を成功させるためには、「いくつかの心構えが必要ではないでしょうか」とおっしゃいます。なんといっても「時間をかけて、じっくり検討することが大切」とのこと。Iさまはサンビレッジ青葉の経営を決められるまで、約3〜4年の期間をかけていろいろな方法を検討されました。賃貸経営は大きな費用が動く事業。「あせって決めて、ダメなら後戻りすればいい、というわけにはいきません」という意見にはうなずけるものがあります。 　また、「相続税対策なのか、高収益をめざす事業なのかといったように、目的を明快にするべき」とも。確かに土地活用の手法は、目的次第で大きく変わってきます。そして「たくさんの専門家の知恵を借りることが大事」ともおっしゃいます。Iさまはいろいろな住宅メーカーに相談されるとともに、実際の現場も数多く見学なさったそうです。「福岡県内だけでも、ずいぶんたくさんの賃貸経営の現場を見ました。その折に、入居なさっている方の声を聞いた」こともあるそうです。専門家の考え方や知恵を参考にしながら、最終的には自分の目で確かめて決める。実はそんなIさまの姿勢が、サンビレッジ青葉の成功に結びついているといえるのではないでしょうか。 （2000年10月現在）

西側にもコミュニティの入口が設けられています。 アプローチには、さりげなく街のネームプレートが配置されています。 コミュニティの中を貫く広い街路。石畳や植栽、シンボルツリーなどが配されています。散歩道や子供たちの遊び場としての機能も。 高低差を活かして立体的に設計された街。建物は階段室タイプで、６棟24戸。各戸とも3LDKのゆとりある間取りとなっています。 南面から見たサンビレッジ青葉の景観。敷地形状から生まれた段差を利用して、駐車場が設けられています。 東側のアプローチには階段とともに、自転車などの出入りを考慮したスロープも設けられています。