建築・経営実例集オーナーズリポート

●所在地／茨城県結城市結城
●交通／JR水戸線「結城駅」より徒歩5分
●用途地域／第一種中高層住居地域
●敷地面積／1,371.25m²（414.8坪）
●棟数・戸数／3棟・12戸（2LDK）
●駐車場／24台

　大都市圏周辺で進む宅地化。農業を営んでおられる方たちにとって、そうした周辺地域の環境の変化は、まさに生活を左右する大きな問題といえるでしょう。今回訪問した茨城県結城市も、駅周辺で大規模な区画整理事業が進行中です。それにともない、農地の宅地化も進み、多くの農地が換地を余儀なくされています。今回ご紹介する「ロイヤルハイツ」のオーナーYさまは、そうした換地をきっかけとして賃貸集合住宅経営に踏みきられました。

　結城つむぎで知られる茨城県結城市は、昔から米麦、かんぴょうの栽培、養蚕など地元に根付いた産業が盛んな土地柄。しかし、1982年に東北新幹線が開通し都心へのアクセスが便利になったことや、区画整理などにより田園地帯の宅地化が目立ってきました。とくに「ロイヤルハイツ」のある結城駅南口周辺は、大規模な区画整理事業により大きな変化を遂げています。「近所の方たちも昔からの農地を換地された方が増えてきました」とYさまもおっしゃいます。街の発展をめざした区画整理事業の実施や、50号バイパスの開通、結城市から小山、下館に通勤するサラリーマンの増加が、駅周辺に広がっていた農地の宅地化に拍車をかけているようです。こうした状況の中、Yさまは「農業がやりづらくなってきた」ことや周りの方たちの勧めなどもあり、賃貸住宅経営に踏みきられたとおっしゃいます。駅から徒歩5分という好立地もあり、「以前から賃貸経営を勧められることが多かった」というのもうなずけます。この結城駅周辺にはまだまだマンションなどが少なく、結城市の賃貸住宅市場はこれから活性化するところといえそうです。

　Yさまのお住まいのすぐ隣に建てられた「ロイヤルハイツ」は3棟2LDK、12戸。特定優良賃貸住宅供給促進制度（特優賃制度／一定の条件を満たした賃貸住宅に対する優遇制度）に合わせた仕様でつくられています。現地を訪れてまず目を引くのが、洗練された外観の美しさと、植栽や憩いの広場が設けられた余裕あるレイアウトです。低層住宅が多いこのあたりでも、特にゆとりを感じさせる街並みを形成しています。「このあたりは土地持ちが多いので2棟、3棟経営が主流です。しかし、そんな中でもこれほどゆとりのある設計は珍しい」とのこと。植栽やちょっとした憩いの場となるスペースを設けていることもあり、「周辺の賃貸物件よりも、ずっとグレードが高いと評判」だそうです。 Yさまの「ロイヤルハイツ」は特優賃適用物件に指定されているため、家賃の補助が受けられます。入居者の多くが新婚家庭ということもあり、最大で3割の家賃の補助が受けられる特優賃制度は大きな魅力。この辺りの2LDKの家賃相場は6万数千円。「ロイヤルハイツ」の場合は、特優賃制度により一番安い家賃の方で４万円代の家賃負担となっています。そのため「入居開始から満室御礼です」とYさまも満足されています。また、「ロイヤルハイツ」の目の前は保育園。子育てにも最適の条件が揃っており、入居者にも喜ばれています。

　結城市では、農協が地域住民の生活の中にしっかりと根付いています。賃貸経営を始める人も、賃貸住宅への入居を希望する方たちも、まず農協を訪れるのが通例になっているとか。「今回の物件も、住宅メーカー選びから物件の間取り、全体設計にいたるまで、すべて農協さんにお任せしました」とYさま。現在、農協が管理する500戸以上の賃貸住宅は、その他の物件に比べてどれも好条件の建物ばかり。ほとんど空室がない状態です。「結城市では、農協の信頼性や建物のレベルが優れているように思います。なんといっても農協の職員は地元の人が多いですから、気心が知れているだけに信頼度も高まるのではないでしょうか」入居者の管理なども農協に一任されているとおっしゃるYさまですが「芝刈りは自分でやっています」と、愛着はひとしおのようです。

　賃貸経営は「ロイヤルハイツ」で3軒目となるYさま。「平屋10戸の賃貸経営が最初です。これは今から25年前ですね。その次が農協の協力で、商業施設の土地建物についての賃貸経営を行っています。これで気が大きくなって（笑）、もう1軒やってみようと決心しました」平屋の賃貸住宅経営は現在も続いており、25年前に入居された方が、まだこちらに住まれているそうです。「平屋の方は建物も古いですし、5、6年前から更新料はいただいておりません。この辺りは車がないと生活には不便ですから、１家に車が2台というのも珍しくありませんが、駐車場代もいただいていないんですよ」と奥さま。賃貸経営の大ベテランであるYさまの成功の秘訣は、良心的な経営にあるようです。
　今後は、建物も老朽化しているため、新しい集合住宅を建てることも含めて考えていらっしゃるそうです。「賃貸経営に踏みきるまでの決心が、なかなかつかないかもしれませんが、思いっきりの良さも必要です。また、5年後、10年後も満室にするためには、ゆとりのスペースがあること、余裕の設計を心がけること。それが結果的には収益にもつながると思います」とおっしゃっていました。

（2000年4月現在）

駐車場と各棟の間に配置された憩いの空間。

駐車場から各棟へと向かう入口に配置されている、シンプルなゲート。

建物は階段室タイプで各室とも2LDKの間取り。特優賃制度に合わせた仕様となっています。

街の景観の中心となっているシンボルツリー。5年後、10年後の景観が楽しみな街です。

駐車場は各戸に2台分、計24台のスペースが確保されています。