建築・経営実例集土地活用ファイル

　広い農地や未利用地を活用しようとすると、造成だけでも多額の投資が必要になります。またひとつの事業方式で活用するのはリスクもともないます。そのような場合に適しているのが、賃貸経営・定期借地権・所有権分譲の3つの事業形式をバランスよく組み込んだ複合型事業です。ここでご紹介するIさまのケースでは、２カ所の土地を合わせて約３千坪という広さの利点を最大限に活かすことによって、借入金なしの有効活用を実現されました。

　「パナタウン白旗」はＪＲ京葉線の蘇我駅から徒歩約10分、約１７００坪の敷地に戸建住宅が建ち並び、2棟の賃貸住宅エリアは14世帯のファミリーで満室です。一方、総武線の新検見川駅からバス便の閑静な住宅地に開発された「パナタウン新検見川」は、約１３００坪の敷地に定期借地権と所有権分譲を合わせて19棟の戸建住宅が完成。長年草が生い茂っていた未利用地が、資産価値の高い住宅地へと生まれ変わりました。
　車で30分ほどの距離にあるこの２カ所の土地は、当時、開発が難しいと考えられていました。新検見川のほうは道路から下り勾配の地形で、白旗は敷地に接する道路の幅が狭く、加えてどちらも土地の規模が大きいことから、有効活用するためには多額の造成費用が必要になるからです。しかし、「父親から受け継いだ土地を地域の環境整備のためにもなんとかして活かしたい」とオーナーさまからご相談がありました。そこで、パナホームがご提案したのが、事業のなかで資金を調達しながら、同時に安定した収益を確保できる複合型事業です。

1）	オーナーさまに負担をかけないように、所有権分譲の売却益と定期借地権の保証金で造成費用と賃貸住宅の建築費を全額まかなう。
2）	そのために２カ所の土地を合同で活用する総合計画を立案。規模の大きさを活かして安定性・収益性・節税対策のバランスが取れた複合型事業を実現する。
3）	良好な住宅地としての環境を整備するため、全体のランドプランを作成した上で資金調達に必要な分だけ所有権分譲を行う。

■複合型事業の仕組み

複合型事業で未利用地が資産価値の高い住宅地に生まれ変わりました。

3階建が1棟、2階建メゾネットタイプが1棟建つ賃貸住宅エリア（パナタウン白旗）。

　ランドプランの作成では、将来オーナーさまのもとに戻ってくる定期借地権の土地が、道路で囲まれた一体の敷地として活用できるように配慮しました。というのも、規模の大きい土地を開発するには、隣接地の地主さんに事業の内容を説明し、同意をいただく事前手続きが必要になります。パナタウン白旗・新検見川の場合は、敷地が数多くの住宅と隣接していたため、すべての方に近隣同意をいただくのに長い時間を要しました。
　「それを踏まえ、将来オーナーさまが新たな土地活用を計画されるときには近隣同意がいらないように、残す土地全体が道路に接するようなプランを考えたんです」と担当したパナホーム（株）東京支社の林課長。目先の利益だけを考えた土地活用ではなく、将来の利益まで考慮に入れた計画を立てる―土地を有効な資産として継承するためには、このような長期的な視野が不可欠といえるでしょう。