長野は、90年代に入ってもオリンピック景気に支えられ不況の影響を受けずに来ましたが、平成10年の冬季オリンピック開催以降は、経済状態が一気に低迷。オリンピック関連企業など外部からの人口流入により支えられていた賃貸市場も、今や需要の激変により完全な借り手市場へと一変しました。それに加え、選手村の施設が家賃の安い公営の賃貸住宅として出回ったこともあり、きびしさに拍車がかかったかたちとなりました。ここでご紹介するのは、当時のこのきびしい賃貸市場下、住宅向け定期借地権事業と賃貸住宅経営を組み合わせ、リスクの少ない土地活用に踏み切られた事例です。

長野市の稲田徳間にお住まいのNさまは長い間兼業農家でしたが、後継者や相続・税金などの問題もあり、所有地の活用を検討されていました。自分で使用しない土地を売却せずに有効活用するには、土地自体を貸して収入を得る、土地に付加価値（建物など）を付けてそれを貸すことにより収入を得る、この２つの方法しかありません。 　 土地そのものを貸す場合は、収入は比較的少なくなりますが、 投下資金も少なく将来的にもリスクがかかりません。さらに住宅向けに貸す場合は、固定資産税や都市計画税が軽減されるなど、節税面でのメリットがあります。 これが定期借地権事業の考え方。オリンピック開催時の選手村施設が家賃の安い公営の賃貸住宅として出回り、賃貸住宅の平均入居率は約90％という、 長野のきびしい賃貸市場からみても、長期的な安定性を重視されるNさまには、最適の活用法といえました。 　一方、土地に建物などを建築して貸す賃貸住宅経営の場合は、 付加価値に対する収入は大きくなりますが、借入金を必要とするため将来にわたりリスクも大きくなります。しかし収益性や相続対策の面では大きな魅力があり、 見逃すわけにはいきません。そこでパナホームは、定期借地権事業と賃貸住宅経営を組み合わせることにより、リスクを回避することをご提案しました。

■「稲田徳間」土地活用事業 約14万坪におよぶ土地の区画整理で誕生した稲田徳間地区。パナホームは「JAながの」とタイアップして、区画整理地内の有効な土地活用をお手伝いしています。写真はNさま所有の約200坪の土地を3区画に分けた定期借地権付住宅。

定期借地権事業では、更地価格の20％前後という多額の保証金を50年にわたり運用することができます。これを賃貸住宅の建築費に充てることにより、自己資本比率を高め、まず借入金の返済リスクを軽減することが可能になります。たとえ賃料相場が下がるなど 最悪の場合でも、地代の安定収入に加えて、返済リスクが少ないため、家賃を引き下げるといった柔軟な対応ができます。 　 さらに賃貸住宅も集合型のアパートではなく、 メゾネットタイプを分離して一戸建タイプにしたものを採用することで、空室リスクを軽減。入居者の決定後も問い合わせが殺到するほどの高い競争力を維持しています。 また将来まとまったお金が必要になった場合でも、集合住宅とは異なり、分割して売却できるので安心です。オーナーにとって、土地活用は数十年にわたる長期的な事業。 あらゆるケースを想定した二重三重のリスク回避策を講じておくことが、これからの時代は最も重要になります。

■戸建タイプの高級賃貸住宅 1・2階の住居面積が80m2を超える3LDKタイプの高級賃貸住宅。外観、プラン、設備・仕様のすべてにグレードが高く、「持ち家感覚でくらせる賃貸住宅」として入居者の高い評価を得ています。

ユーザーにとっても定期借地権は、土地を購入して家を建てる費用の50〜60％の資金で、ゆとりのあるマイホームに住めるというメリットがあります。長野の地価から見て、 このメリットを引き出せる敷地面積の基準は70坪前後で、これより広ければ広いほど 人気は高くなります。つまり定期借地権事業は立地もさることながら、１区画当たりの敷地の広さも重要課題になります。また、戸建タイプの賃貸住宅についてはアパートやマンションでは得られないプライバシーや住環境を確保できるのが大きなメリット。高家賃にもかかわらず、 人気が高い理由はここにあります。 　 パナホームでは、土地オーナーさまにとって安全で効率の高い事業計画をご提案すると同時に、いつの時代でもユーザーが住みたいと思うような住環境を提供することが大切だと考えています。というのも、長期的な視野に立てば、よりよい住環境こそ土地活用を成功させる最大のポイントになるからです。

稲田徳間地区では、新津さま以外にも定期借地権事業を始められている方もいます。