建築・経営実例集土地活用ファイル

　広い土地を所有されているオーナーさまが、資産をスムーズに次世代へと承継するには、分割対策・税金対策・納税資金対策の3つを計画的に進めることが重要になります。滋賀県大津市のTさまご兄弟は、定期借地権付土地分譲と賃貸住宅経営を組み合わせた複合型事業で、それまで共有名義だった2カ所の農地（約3,000㎡）を有効活用。土地を均等に分割するとともに、相続税や固定資産税の軽減対策を講じられるなど、将来を見据えた資産承継対策に取り組まれました。

オーナーのTさまご兄弟

　近江八景のひとつ、琵琶湖の湖中に建つ「浮御堂」で知られる大津市堅田は、住宅地としても湖西の一等地です。Tさまはその堅田で代々続く大地主。これまでは相続された土地をご兄弟の共有名義で所有され、農地などとして貸し出しておられましたが、「将来の資産承継に備えてきちんと対策を講じておきたい」とのご希望から、パナホームに土地活用の相談をお寄せいただきました。
　敷地調査や周辺地域の市場調査に基づき、パナホームが第1期の計画としてご提案したのが、JR湖西線堅田駅から徒歩8分の好立地にある、1,516㎡の農地を有効活用する定期借地権付土地分譲です。一般定期借地権を活用したこの事業は、広い敷地を複数の区画に分けて戸建住宅向けに一定期間（通常は50年）貸し、長期にわたり安定した地代収入を得るというもの。そのメリットは、●区画整備をするので土地資産の分割対策に有効 ●相続税・固定資産税などが軽減できる ●契約時の保証金を造成工事などの事業資金に活用できる ●経営リスクが極めて低い、という4点。収益性よりも安全な資産承継を重視されているTさまには最適です。敷地計画では、ご兄弟が3区画ずつ均等分割できるよう配慮しました。

定借の土地分譲エリアは全6区画。1区画あたり 218㎡以上のゆとりの敷地に、それぞれのこだわりが生きる戸建住宅が並んでいます。

　平成18年9月、その定借の土地分譲エリア「本堅田」と道路をはさんだ約1,500㎡の敷地に、ファミリー向け賃貸住宅2棟6戸の「レークヴィレッジ本堅田」が完成しました。この第2期計画の主な目的は、ご兄弟それぞれの長期的な資産活用を考慮した上での相続税対策です。敷地中央で均等に分割できるように、間にゆったりとしたコミュニティ広場を設けて2棟の賃貸住宅をシンメトリーに配置。ご兄弟で1棟ずつ経営されています。
　「他のハウスメーカーからは、収益のみを追求したワンルーム20室というような計画も提案されましたが、定借エリアとの調和、近隣の方々への配慮、将来にわたる入居者確保の観点から、パナホームの事業計画を採用しました。また、先にパナホームで賃貸住宅を建てた知人から、建築面だけでなく後の管理面も安心だと聞いていましたのでね」とTさま。完成後はパナホームの一括借上げシステムをご利用いただき、リスクの少ない経営を実現されています。

コミュニティ広場をはさみ、シンメトリーに賃貸住宅を2棟配置した「レークヴィレッジ本堅田」。

　「レークヴィレッジ本堅田」は、閑静な高級住宅地にふさわしいタイル外壁を採用した賃貸住宅です。間取りは1階に13畳大の広いLDK、2階に主寝室と子供部屋を設けた戸建感覚のメゾネットタイプ（3LDK・81㎡）。また、人造大理石トップのシステムキッチンを導入するなど、設備や仕様にもこだわり、戸建住宅並みの仕上がりとなっています。
　家賃は駐車場込みで1戸あたり10万5,000円と、堅田地区では最高クラスですが、完成と同時に満室となりました。入居者は分譲マンションからの住み替えが2世帯、地元が2世帯、京都からの移転が2世帯。計画当初からの狙い通り、他にない高級物件づくりで広範囲から優良な入居者を集めることに成功しています。

人造大理石トップのシステムキッチンなど、設備や仕様は戸建住宅並みに充実しています。

戸建感覚のメゾネットタイプを採用した賃貸住宅には、各戸に専用庭が設けられています。

　Tさまのケースのように隣接した土地を活用した複合型事業では、戸建住宅向けの定借エリアと賃貸住宅エリアのイメージを調和させ、全体としてステータスの高い街並みを創造することが成功のポイントになります。住宅地としてのブランド価値を高めることで、優良な借り手を引き付け、将来的な資産価値の向上につながります。複合型事業は、次世代へと優良な土地資産を承継していきたいと願う土地オーナーさまにとって、魅力的な選択肢のひとつといえるでしょう。
　1区画218㎡以上というゆとりの敷地に、こだわりの注文住宅が建ち並ぶ定借エリア。原石を生かした門柱や、シンボルツリーが立つコミュニティ広場が印象的な賃貸住宅エリア。両エリアともに、居住者の皆さまからはもちろん、近隣の方々からも高い評価を得ています。

定借エリアと賃貸住宅エリアを、重厚感のある原石を生かした外構デザインでまとめ、街並みの統一性を高めています。