民間の土地区画整理事業は、７人以上の地権者が共同で区画整理組合を設立して行うケースが一般的です。税金面で大きなメリットがあるにもかかわらず、個人（１人あるいは数人）でも施行できるということはあまり知られていません。ここでご紹介するＮさまは、熊本県初となる個人施行の土地区画整理事業を採用。約５０００m2の農地を自己資金ゼロで宅地として整備され、賃貸経営をスタートされました。

オーナーのＮさまは、農業を営んでおられた先代から土地を相続された際、農地の相続税納税猶予制度の適用を受けられました。以来、自動車教習所の教官というお仕事のかたわら、ご自身で約５０００m2の農地を管理。平成14年末に20年の期間を満了し、納税猶予税額が免除されたのを機に、その農地の有効活用を計画されました。 　Ｎさまの土地がある熊本市山ノ神は、市の中心部にありホンダやソニー等の工場が集積する大津町の中間地点に当たることから、安定した賃貸住宅の需要が見込める立地です。しかも、すぐ隣の20ヘクタールの土地に九州最大級の大型ショッピングセンターの建設計画があるなど、将来的にはさらなる発展が期待される地域でもあります。 　とはいえ、５０００m2もの農地を造成し、道路や上下水道などを入れて宅地としての基盤整備を行うとなると、数千万円の事業資金が必要となります。そこで、パナホームがご提案したのが、熊本県初の個人による土地区画整理事業という手法でした。 　土地区画整理事業にはいくつかのメリットがありますが、なかでも大きなメリットといえるのが次の２点です。 (1) 宅地整備事業の資金に充当するために売却した土地の譲渡所得は、非課税扱いとなる。 (2) 複数の個人が共同で宅地整備を行う場合、譲渡所得税なしで相互の土地を交換し、きれいな区画にすることが可能。 　事業計画を担当したパナホームの堀は、「Ｎさまの場合は、(1)のメリットを活用するために土地区画整理事業をご提案しました。自己資金なしで大型土地を宅地整備しようという土地オーナーさまにとっては、非常に効果的な手法です」といいます。

セコムのアパート用セキュリティシステムを装備した4棟が建つ「サンビレッジ山ノ神」。 広大な敷地を活かし、駐車スペースは車の出し入れしやすい充分な広さを確保しました。

効果的な土地活用を実現するには、全体構想ともいえるマスタープランの立案が重要となります。 　Ｎさまの場合は、まず周辺の土地販売価格を詳細に調査した上で、宅地整備に要する事業資金相当分の売却面積を決定。事業をスムーズに進めるためにパナホームがその部分を一括購入し、戸建住宅の分譲地「パナタウン山ノ神」として販売することになりました。 　次に、２人のお嬢さまのために「しっかりした相続税対策を講じたい」というご要望を受け、一次相続・二次相続の対策まで検討した結果、全体で６棟24戸の賃貸住宅経営をご提案。一次相続対策分に相当する４棟16戸の「サンビレッジ山ノ神」が、平成16年３月に完成しました。将来、二次相続対策を講じる場合は、現在の貸駐車場スペースを賃貸住宅に転用することが可能です。 　また、全体の５分の１にあたる約１０００m2は、当面農地として賃貸し、地域の発展状況を見ながら活用を検討する予定。事業計画にゆとりを持たせることで、Ｎさまのご要望を反映しつつ、リスクを最小限に抑える配慮がなされています。

レンガを配したネームプレート。さりげなく街のイメージを高めます。 一角を戸建住宅用地「パナタウン山ノ神」として分譲。土地区画整備事業の事業資金を確保されました。