相続が発生したときにもっとも後継者の負担が大きいのは、資産の大部分が不動産で、しかも大規模な土地を所有されているケースです。大規模な土地を活用するには、事業計画や資金計画、開発申請、土地の造成や基盤整備に数年を要します。ここで紹介するTさまは、相続税の事前対策として約１万5000m2の開発に取り組まれ、その結果、資産のキャッシュ化と賃貸経営でバランスのよい資産配分を実現されました。

ゆったりとした敷地に５棟20戸の賃貸住宅と40台分の駐車場、そして入居者専用の小公園を擁する「シャンブル南が丘」。道路をはさんだ東と南側には、43区画の戸建分譲地「サンガーデン南が丘駅前」が広がっています。周辺は閑静なたたずまいの住宅地で、学校区でも人気。しかも、近鉄の南が丘駅から徒歩約３分、ＪＲ阿漕駅へも徒歩圏内で、車での移動には国道23号線まですぐという好立地です。 全体で約１万5000m2の土地の有効活用について、Tさまからご相談を受けたのは平成９年のことでした。土地の原状は、市街化山林を粗造成した状態。活用するには二次造成をして道路を入れ、基盤整備を行う必要があります。その費用を捻出し、相続税対策を講じながら、さらに時代の変化に対応して30年くらいで事業転換を図れるような計画を、というのがTさまのご要望でした。 　そこで、税金対策、資金計画、Tさまご夫妻のライフプランを一つひとつ検討した上で、戸建分譲と賃貸経営を組み合わせた複合型土地活用をご提案。戸建分譲地についてはパナホームが買い取り、賃貸住宅についてもパナホームの一括借上げで安定経営を実現していただくことになりました。

ゆったりとした敷地に明るいツートンカラーのソレジオが５棟建つ「シャンブル南が丘」。

分譲と賃貸経営を組み合わせた複合型土地活用でもっとも難しいのは、手放す土地と残す土地のバランス。将来の活用のしやすさも考慮しながら全体のどの部分を残すかが重要なポイントです。Tさまの事業計画を担当した三重支社の中西は、「それだけにいろんなタイプの計画案をお出ししました。その中から、細かいところまでオーナーさまやご長男と検討をして、最終的に現在の形になりました」といいます。 　「Tさまのように市街地に大規模な土地を所有されている場合、世代を超えてそのすべてを維持していくのは、容易なことではありません。近年、地価は下落し続けていますが、相続税の評価額はそれに見合うほどには落ちていません。このギャップが、土地オーナーの皆さまの課題です。今回の事業は、戸建分譲でキャッシュを産んで、それを蓄えることで納税ができ、また賃貸経営で節税もできるという計画です。相続税問題を抱えておられる大規模な土地オーナーの方には、たいへん参考になる事例ではないかと思います」。

パナホームのサンネストを採用した「サンガーデン南が丘駅前」の一戸建住宅。多彩な外観デザインで個性を演出します。